부동산 경매 투자는 서류상의 정보만으로는 충분하지 않습니다. 실제 물건의 상태와 주변 환경을 꼼꼼히 확인하는 현장 조사 및 임장 활동은 성공적인 투자를 위한 필수 과정입니다. 이 글에서는 경매 투자 초보자도 쉽게 따라 할 수 있는 현장 조사 및 임장 방법에 대해 상세히 설명합니다.
현장 조사 및 임장의 중요성
현장 조사 및 임장은 다음과 같은 이유로 중요합니다.
- 물건의 실제 상태 파악: 등기부등본이나 사진만으로는 알 수 없는 물건의 노후도, 하자, 수리 필요성 등을 직접 확인할 수 있습니다.
- 주변 환경 및 입지 조건 확인: 교통, 편의시설, 교육 환경 등 주변 환경과 입지 조건을 파악하여 미래 가치를 예측할 수 있습니다.
- 점유자 및 임차인 현황 파악: 실제 거주하는 점유자나 임차인을 만나 정보를 얻고, 명도 가능성을 예측할 수 있습니다.
- 시세 및 거래 동향 파악: 주변 부동산 중개업소를 방문하여 시세와 거래 동향을 파악하고, 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다.
현장 조사 준비 단계
- 사전 정보 수집: 법원경매정보 사이트, 부동산 정보 플랫폼 등을 통해 물건 정보, 감정평가서, 등기부등본 등을 미리 확인합니다.
- 조사 항목 체크리스트 작성: 물건 상태, 주변 환경, 점유 현황 등 조사해야 할 항목을 체크리스트로 작성합니다.
- 준비물 챙기기: 카메라, 필기도구, 지도, 줄자, 손전등 등 필요한 준비물을 챙깁니다.
현장 조사 방법
- 물건 내부 확인:
- 건물의 노후도, 균열, 누수, 곰팡이 등 하자 여부를 꼼꼼히 확인합니다.
- 창문, 문, 보일러, 배관 등 시설물의 작동 상태를 확인합니다.
- 내부 구조, 면적, 방향 등을 확인하고, 도면과 비교합니다.
- 물건 외부 확인:
- 건물의 외벽, 지붕, 담장 등 외부 상태를 확인합니다.
- 주차 공간, 조경 시설, 쓰레기 처리 상태 등을 확인합니다.
- 일조량, 통풍, 소음 등을 확인합니다.
- 주변 환경 확인:
- 교통, 편의시설, 교육 환경, 공원 등 주변 환경을 확인합니다.
- 혐오 시설, 소음 유발 시설 등 주변 환경 유해 요인을 확인합니다.
- 개발 호재, 지역 발전 가능성 등 미래 가치를 예측합니다.
- 점유자 및 임차인 확인:
- 실제 거주하는 점유자나 임차인을 만나 정보를 얻습니다.
- 점유자의 점유 권원, 점유 기간, 이사 계획 등을 확인합니다.
- 미납 관리비, 공과금 등 추가 비용 발생 가능성을 확인합니다.
임장 활동 방법
- 주변 부동산 중개업소 방문:
- 주변 부동산 중개업소를 방문하여 시세와 거래 동향을 파악합니다.
- 지역 주민들의 의견을 듣고, 투자 정보를 수집합니다.
- 지역 주민 인터뷰:
- 지역 주민들을 만나 물건과 주변 환경에 대한 정보를 얻습니다.
- 지역 주민들의 생활 만족도, 불편 사항 등을 파악합니다.
- 다양한 시간대에 방문:
- 낮과 밤, 평일과 주말 등 다양한 시간대에 방문하여 주변 환경 변화를 확인합니다.
- 소음, 교통량, 유동 인구 등 시간대별 변화를 파악합니다.
현장 조사 및 임장 시 주의사항
- 안전 확보: 안전 장비를 착용하고, 위험한 장소는 피합니다.
- 개인 정보 보호: 점유자나 임차인의 개인 정보를 보호하고, 사생활을 침해하지 않습니다.
- 객관적인 시각 유지: 개인적인 선입견을 배제하고, 객관적인 시각으로 정보를 수집합니다.
- 기록 및 정리: 조사 내용을 사진, 영상, 메모 등으로 기록하고, 정리합니다.
현장 조사 및 임장은 경매 투자 성공의 핵심 요소입니다. 꼼꼼한 준비와 철저한 조사를 통해 안전하고 성공적인 투자를 하시길 바랍니다.
