부동산 경매는 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 매력적인 투자 방법입니다. 하지만 성공적인 투자를 위해서는 철저한 준비와 전략이 필요하며, 그중에서도 '임장'은 필수적인 과정입니다. 임장은 단순히 매물을 둘러보는 것을 넘어, 해당 부동산의 가치와 잠재력을 정확하게 파악하고 투자 리스크를 최소화하는 중요한 과정입니다.
임장의 중요성과 기본 준비
임장의 중요성
임장은 다음과 같은 중요한 목적을 가지고 있습니다.
- 물건의 상태 및 하자를 직접 확인: 사진이나 서류만으로는 파악하기 어려운 실제 물건의 상태를 꼼꼼히 확인하여 추가적인 수리 비용 발생 가능성을 예측합니다.
- 주변 환경 및 입지 분석: 교통, 학군, 편의시설 등 주변 환경을 분석하여 향후 가치 상승 가능성을 판단합니다.
- 권리 관계 및 점유 현황 파악: 등기부등본 외에 실제 점유자를 만나 정보를 얻고, 숨겨진 권리 관계를 파악하여 명도 과정의 어려움을 예측합니다.
- 경쟁 물건 및 시세 파악: 주변 부동산 시세를 파악하여 적정 입찰가를 산정하고, 경쟁 물건과의 비교를 통해 낙찰 가능성을 높입니다.
- 미래 가치 및 개발 호재 확인: 개발 계획, 교통망 확충 등 미래 가치 상승 요인을 파악하여 투자 수익률을 극대화합니다.
임장 전 준비 사항
성공적인 임장을 위해서는 사전에 철저한 준비가 필요합니다.
- 경매 물건 정보 확인: 법원 경매 정보 사이트, 부동산 경매 정보 업체 등을 통해 물건의 기본 정보, 감정평가서, 매각물건명세서 등을 확인합니다.
- 임장 체크리스트 작성: 물건 상태, 주변 환경, 권리 관계 등 확인해야 할 사항을 체크리스트로 작성하여 꼼꼼한 임장을 돕습니다.
- 필요 도구 준비: 카메라, 줄자, 필기도구, 지도, 손전등 등을 준비하여 현장 상황을 기록하고 측정합니다.
- 관련 법규 및 용어 숙지: 부동산 경매 관련 법규 및 용어를 숙지하여 임장 시 정보를 정확하게 이해합니다.
- 방문 계획 수립: 방문 시간, 이동 경로, 방문할 곳 등을 미리 계획하여 효율적인 임장을 진행합니다.
핵심 임장 노하우
물건 상태 및 하자 확인
- 건물 내외부 상태 점검: 균열, 누수, 곰팡이, 설비 노후화 등 건물 내외부 상태를 꼼꼼히 점검합니다.
- 하자 발생 가능성 예측: 노후도, 건축 연도 등을 고려하여 향후 발생 가능한 하자를 예측하고 수리 비용을 산정합니다.
- 사진 및 동영상 촬영: 현장 상황을 사진 및 동영상으로 기록하여 추후 분석 자료로 활용합니다.
- 전문가 동행: 건축, 설비 등 관련 전문가와 동행하여 전문적인 의견을 듣습니다.
- 전입세대 열람: 주민센터에 방문하여 전입세대 열람원을 발급받아 해당 소재지에 전입된 사람이 소유자인지, 임차인인지, 전입 시점은 언제인지 파악합니다.
- 미납관리비 확인: 공동주택이나 집합건물에는 관리비가 부과되는데, 관리비 중 공용부분 3년 치는 낙찰자에게 인수됩니다. 미납관리비 확인은 필수입니다.
주변 환경 및 입지 분석
- 교통 환경: 대중교통 이용 편의성, 도로 접근성, 주차 공간 등을 확인합니다.
- 학군: 초, 중, 고등학교와의 거리, 학업 분위기 등을 확인합니다.
- 편의시설: 마트, 병원, 은행, 공원 등 생활 편의시설과의 접근성을 확인합니다.
- 유해시설: 혐오시설, 소음 발생 시설 등 주변 환경에 부정적인 영향을 미치는 시설을 확인합니다.
- 미래 개발 계획: 주변 지역 개발 계획, 교통망 확충 계획 등을 확인하여 미래 가치 상승 가능성을 예측합니다.
- 조망권, 일조권 확인: 조망권과 일조권은 주거 만족도를 높이는 중요한 요소입니다.
권리 관계 및 점유 현황 파악
- 등기부등본 확인: 소유권, 근저당권, 전세권 등 권리 관계를 확인합니다.
- 점유자 인터뷰: 실제 점유자를 만나 점유 기간, 점유 형태, 이사 계획 등을 확인합니다.
- 미납 관리비 확인: 관리사무소에 방문하여 미납 관리비 현황을 확인합니다.
- 숨겨진 권리 관계 파악: 유치권, 법정지상권 등 숨겨진 권리 관계를 파악합니다.
- 탐문 과정: 탐문 과정을 거쳐 향후 투자성을 꼼꼼하게 따져보는, 경매 투자과정의 중요한 활동입니다.
성공적인 임장을 위한 추가 팁
다양한 정보 수집
- 부동산 중개업소 방문: 주변 부동산 중개업소를 방문하여 시세, 매물 정보, 지역 분위기 등을 파악합니다.
- 지역 주민 인터뷰: 지역 주민을 만나 생활 환경, 지역 정보, 개발 계획 등에 대한 정보를 얻습니다.
- 온라인 커뮤니티 활용: 부동산 관련 온라인 커뮤니티를 통해 정보를 공유하고 의견을 교환합니다.
객관적인 시각 유지
- 개인적인 선호도 배제: 개인적인 선호도나 감정에 치우치지 않고 객관적인 시각으로 물건을 평가합니다.
- 투자 목적 명확화: 투자 목적에 맞는 물건인지, 수익률은 어느 정도인지 등을 명확하게 판단합니다.
- 리스크 관리: 투자 리스크를 최소화하기 위해 다양한 정보를 수집하고 분석합니다.
지속적인 학습 및 경험 축적
- 부동산 경매 관련 교육 참여: 부동산 경매 관련 교육에 참여하여 전문 지식을 습득합니다.
- 실전 경험 축적: 소액 투자부터 시작하여 실전 경험을 축적하고 노하우를 쌓습니다.
- 전문가 네트워크 구축: 부동산 경매 관련 전문가들과 네트워크를 구축하여 정보를 교환하고 도움을 받습니다.
부동산 경매 임장은 시간과 노력이 필요한 과정이지만, 성공적인 투자를 위한 필수적인 과정입니다. 위에서 제시된 노하우를 바탕으로 철저한 준비와 전략을 세워 성공적인 부동산 경매 투자를 이루시길 바랍니다.