부동산 경매는 일반적인 부동산 거래와는 다른 복잡한 법률 용어와 절차를 포함합니다. 따라서 경매 투자에 성공하기 위해서는 관련 용어들을 정확하게 이해하는 것이 필수적입니다. 이 글에서는 초보 투자자들이 반드시 알아야 할 경매 관련 필수 용어들을 상세하게 정리하여, 경매 투자에 대한 이해를 높이고 성공적인 투자를 위한 발판을 마련하고자 합니다.
1. 경매 기본 용어
- 경매: 채무자가 빚을 갚지 못했을 때 채권자가 법원에 신청하여 채무자의 부동산을 매각하고, 매각 대금으로 채권을 회수하는 절차입니다.
- 강제경매: 채권자가 법원의 판결을 받아 채무자의 부동산을 매각하는 경우입니다.
- 임의경매: 담보권(근저당권, 전세권 등)을 가진 채권자가 담보권을 실행하여 부동산을 매각하는 경우입니다.
- 매각물건명세서: 경매 물건의 현황, 권리 관계, 점유 관계 등을 상세하게 기재한 문서입니다.
- 감정평가액: 감정평가사가 경매 물건의 가치를 평가한 금액입니다.
- 최저매각가격: 법원이 정한 경매 물건의 최저 입찰 가격입니다.
- 매각기일: 입찰이 진행되는 날짜입니다.
- 매각결정기일: 낙찰자를 결정하는 날짜입니다.
- 매각허가결정: 법원이 낙찰자의 낙찰을 허가하는 결정입니다.
- 매각불허가결정: 법원이 낙찰자의 낙찰을 허가하지 않는 결정입니다.
- 잔금납부기한: 낙찰자가 낙찰 대금을 납부해야 하는 기한입니다.
- 소유권이전등기: 낙찰자가 경매 물건의 소유권을 이전받는 등기입니다.
- 명도: 낙찰자가 경매 물건을 점유하고 있는 사람에게 부동산을 비워달라고 요구하는 절차입니다.
2. 권리 분석 관련 용어
- 말소기준권리: 경매 낙찰 시 소멸되는 권리의 기준이 되는 권리입니다. (근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 전세권 등)
- 선순위 권리: 말소기준권리보다 먼저 설정된 권리입니다. 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.
- 후순위 권리: 말소기준권리보다 나중에 설정된 권리입니다. 낙찰 시 소멸됩니다.
- 유치권: 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 물건을 유치할 수 있는 권리입니다.
- 법정지상권: 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우, 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리입니다.
- 대항력: 임차인이 임대차 계약의 내용을 제3자에게 주장할 수 있는 권리입니다.
- 배당요구: 채권자가 경매 대금에서 자신의 채권을 배당받기 위해 법원에 요구하는 행위입니다.
3. 입찰 및 낙찰 관련 용어
- 입찰보증금: 입찰자가 입찰에 참여하기 위해 납부하는 보증금입니다. (통상적으로 최저 매각 가격의 10%)
- 최고가매수신고인: 가장 높은 가격을 제시한 입찰자입니다.
- 차순위매수신고인: 최고가매수신고인 다음으로 높은 가격을 제시한 입찰자입니다.
- 재매각: 최고가매수신고인이 잔금을 납부하지 않아 다시 진행되는 경매입니다.
- 동시배당: 여러 채권자가 동시에 배당을 요구하는 경우입니다.
- 잉여금: 매각 대금에서 모든 채권자의 채권을 변제하고 남은 금액입니다.
4. 명도 관련 용어
- 점유자: 경매 물건을 점유하고 있는 사람입니다. (채무자, 임차인 등)
- 명도확인서: 점유자가 부동산을 비워주었다는 것을 확인하는 문서입니다.
- 인도명령: 법원이 점유자에게 부동산을 인도하도록 명령하는 결정입니다.
- 명도소송: 점유자가 부동산을 비워주지 않을 경우 낙찰자가 제기하는 소송입니다.
- 강제집행: 법원의 집행관이 강제로 점유자를 퇴거시키는 절차입니다.
5. 기타 관련 용어
- 공매: 국가 기관이 세금 체납 등의 사유로 부동산을 매각하는 방식입니다.
- NPL (부실채권): 금융기관이 회수하기 어려운 부실 채권입니다.
- 경락잔금대출: 낙찰자가 잔금을 납부하기 위해 받는 대출입니다.
이 외에도 경매 관련 용어는 다양하며, 각 용어의 의미를 정확하게 이해하는 것은 안전하고 성공적인 경매 투자를 위해 필수적입니다. 경매 관련 서적, 전문가 상담, 관련 사이트 등을 통해 꾸준히 학습하고 경험을 쌓는 것이 중요합니다.
